Asesoramiento al Comprador
¿Qué información debo obtener para realizar una compra segura?
Antes de comprar una vivienda es fundamental comprobar quién es su propietario, su situación registral, urbanística y económica, así como las condiciones exactas de la compraventa.
Cuando la vivienda es ofrecida por un promotor o vendedor profesional, la publicidad, la oferta y la información facilitada deben ajustarse a las características reales del inmueble y no pueden inducir a error. Los datos anunciados sobre la vivienda, sus servicios, instalaciones, condiciones de compra y forma de pago pueden ser exigibles aunque no aparezcan expresamente en el contrato.
DOCUMENTACIÓN GENERAL QUE CONVIENE COMPROBAR
Antes de entregar una señal o firmar un contrato de arras, es recomendable solicitar y revisar:
Identificación del propietario o vendedor y acreditación de su capacidad para vender.
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para comprobar la titularidad, las cargas, hipotecas, embargos, limitaciones y afecciones de la finca.
Referencia catastral y comprobación de que la descripción del Catastro coincide con la realidad física y registral del inmueble.
Título de propiedad del vendedor.
Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Certificado de eficiencia energética vigente.
Licencia de ocupación, declaración responsable de ocupación o documento equivalente que corresponda.
Certificado de la comunidad de propietarios que acredite si la vivienda está al corriente de pago.
Estatutos de la comunidad y, cuando sea relevante, las últimas actas de las juntas.
Información sobre cuotas ordinarias, derramas aprobadas o previstas y posibles obras pendientes en el edificio.
Situación de los suministros de agua, electricidad y gas, así como posibles deudas.
Información sobre arrendatarios, ocupantes, derechos de uso o contratos que puedan afectar a la vivienda.
Precio total, forma de pago, gastos e impuestos que corresponden a cada parte.
Situación urbanística y posibles expedientes, infracciones, obras no legalizadas o limitaciones que afecten al inmueble.
En viviendas protegidas, calificación correspondiente, precio máximo y posibles limitaciones para su transmisión.
VIVIENDA NUEVA COMPRADA A UN PROMOTOR
Cuando se compra una vivienda nueva, el promotor debe facilitar información clara y suficiente sobre la promoción y la operación. Entre otros documentos, deben revisarse:
Nombre o razón social, domicilio y datos de inscripción del promotor en el Registro Mercantil.
Planos de situación, del edificio y de la vivienda.
Superficie útil, distribución, orientación y descripción de zonas comunes y servicios.
Memoria de calidades, materiales empleados e instalaciones.
Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o indicación de que todavía no se encuentra inscrito.
Licencia de edificación y documentación urbanística exigible.
Licencia o título habilitante para la primera ocupación.
Fecha prevista de finalización y entrega cuando la construcción no haya terminado.
Identificación del arquitecto y del constructor.
Estatutos y normas de la comunidad de propietarios.
Precio total de la vivienda y sus anexos, impuestos, forma de pago y cantidades entregadas a cuenta.
Proyecto o modelo del contrato de compraventa.
Información completa de la hipoteca del promotor, si se ofrece al comprador la posibilidad de subrogarse. El comprador puede aceptar o rechazar dicha subrogación.
Garantía individual mediante seguro de caución o aval bancario de las cantidades anticipadas durante la construcción, cuando resulte exigible.
Garantías y seguros previstos en la Ley de Ordenación de la Edificación.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece distintos plazos de responsabilidad según la naturaleza de los defectos: un año para determinados defectos de terminación o acabado, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad y diez años para daños relacionados con elementos estructurales. El denominado seguro decenal cubre los daños estructurales en los términos legalmente establecidos; no es un seguro general para cualquier defecto o “vicio oculto”.
El comprador no debe asumir los gastos de titulación que legalmente correspondan al promotor, como los relacionados con la declaración de obra nueva, la división horizontal o la cancelación de la hipoteca del promotor cuando el comprador no se subrogue en ella.
En las operaciones entre un promotor o profesional y un consumidor, este tiene derecho a elegir notario dentro de los límites territoriales y de conexión razonable previstos legalmente.
VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
Cuando se compra una vivienda usada a un particular, es especialmente importante solicitar:
Escritura o título de propiedad del vendedor.
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
Último recibo del IBI.
Referencia catastral.
Certificado de eficiencia energética.
Licencia de ocupación, declaración responsable o documento equivalente.
Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios.
Información sobre derramas y acuerdos comunitarios que puedan generar gastos.
Estatutos de la comunidad y últimas actas relevantes.
Información sobre hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, arrendamientos y demás cargas.
Justificantes recientes de los suministros.
Información sobre obras realizadas y sus correspondientes licencias o autorizaciones.
Documentación relativa a la inspección o evaluación del edificio cuando resulte exigible.
Confirmación de que la vivienda se entregará libre de ocupantes y arrendatarios, salvo que se acuerde expresamente lo contrario.
En la escritura, el vendedor debe declarar si está al corriente de los gastos de la comunidad y aportar el certificado correspondiente. El comprador puede exonerarlo expresamente de esta obligación, aunque no es recomendable hacerlo sin conocer previamente la situación económica de la vivienda.
CONTRATO DE ARRAS Y ESCRITURA
Antes de firmar un contrato de reserva o de arras debe comprobarse toda la documentación disponible. El contrato debe identificar correctamente a las partes y al inmueble, indicar el precio, las cantidades entregadas, el plazo para firmar la escritura, el reparto de gastos, las cargas que deben cancelarse y las consecuencias de un posible incumplimiento.
El comprador tiene derecho a exigir que la compraventa se formalice en escritura pública. La documentación debe ser revisada antes de entregar cantidades importantes o asumir obligaciones definitivas.
Esta información es orientativa. Las circunstancias de cada inmueble pueden requerir comprobaciones adicionales, por lo que es aconsejable consultar con la notaría, el Registro de la Propiedad o un profesional especializado antes de firmar
¿Necesitas Ayuda?
Si estás pensando en comprar tu vivienda, hay ciertos puntos que tienes que tener en cuenta.
¿Cuándo y cómo debo pagar el precio?
Anticipo del pago mediante las arras o señal.
En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.
Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.
Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.
Dónde encontrarnos
Impuestos gravan la compraventa de la vivienda
IMPUESTOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA EN ALICANTE
Para inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad, además de superar la calificación de legalidad realizada por el registrador, debe acreditarse la presentación y, cuando corresponda, el pago de los impuestos asociados a la operación.
Los impuestos aplicables dependen principalmente de si se adquiere una vivienda nueva a un promotor o una vivienda de segunda mano.
A) COMPRA DE VIVIENDA NUEVA A UN PROMOTOR
La compra de una vivienda nueva está sujeta, con carácter general, al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El comprador paga este impuesto al promotor junto con el precio de la vivienda.
El tipo general aplicable a la vivienda nueva es del 10 %. Este mismo tipo puede aplicarse a un máximo de dos plazas de garaje y a los anexos situados en el mismo edificio cuando se transmiten conjuntamente con la vivienda.
Cuando una plaza de garaje se compra de forma independiente y no conjuntamente con la vivienda, el tipo general de IVA es del 21 %.
Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden tributar al tipo reducido del 4 %, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente.
Además del IVA, la escritura de compraventa puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En la Comunitat Valenciana, las primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de una vivienda habitual tributan actualmente al 0,1 %. En los restantes casos se aplica, con carácter general, el 1,4 %, sin perjuicio de otros tipos, bonificaciones o supuestos especiales.
B) COMPRA DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
La compra de una vivienda usada a un particular no tributa normalmente por IVA, sino por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
En la Comunitat Valenciana, el tipo general aplicable a la adquisición de inmuebles es actualmente del 9 %. Cuando el valor del inmueble transmitido sea superior a un millón de euros, el tipo aplicable es del 11 %.
Existen tipos reducidos para determinados compradores y viviendas, entre otros supuestos relacionados con la adquisición de la primera vivienda habitual por jóvenes menores de 35 años, viviendas de protección oficial, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad y mujeres víctimas de violencia de género. Su aplicación depende del valor de la vivienda, los ingresos del comprador y el cumplimiento de los requisitos establecidos en cada caso.
La base imponible no siempre coincide únicamente con el precio indicado en la escritura. Cuando el inmueble tenga asignado un valor de referencia del Catastro, este puede determinar la tributación si es superior al precio o valor declarado. Si el precio, el valor declarado o la contraprestación pactada son superiores, se tendrá en cuenta el mayor de los valores que resulte aplicable conforme a la normativa.
PRESENTACIÓN DEL IMPUESTO
En la Comunitat Valenciana, el ITP y el AJD se autoliquidan mediante el modelo 600. El plazo general de presentación es de un mes desde la fecha en que se formaliza la compraventa.
La autoliquidación puede realizarla el propio comprador o tramitarse a través de una notaría, una gestoría o un profesional especializado.
La información de esta página es orientativa y puede variar como consecuencia de cambios legislativos o según las circunstancias personales del comprador y las características de la operación. Antes de formalizar una compraventa, es recomendable confirmar la tributación aplicable con la Agencia Tributaria Valenciana, la notaría o un asesor fiscal.
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